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大众文化委员会标志
北班纳特街学校工作坊

艺术家空间指南

管理

为一群艺术家租用

租用工作室空间通常涉及租赁商业或工业建筑中的地板或地板的一部分。租用比您自己的工作室可以使用的空间更多的空间意味着您可能需要租用或“转租”剩余空间。如果您雄心勃勃,不想搬进成熟的工作室大楼,您可以考虑租用更大的工业或商业空间。以下是一些租用空间的选项:

  1. 在寻找建筑物之前聚集一群艺术家,并就租用空间建立合作共享协议。
  2. 在签署租约之前,先找一个空间并聚在一起。
  3. 自己签署租约,然后组建一个小组。
  4. 签署租约并转租给其他愿意支付超过其按比例分摊费用的艺术家。此设置需要转租以获取利润以补偿您承担的风险(not recommended.)

选项 1 和选项 2 带来的风险最小,但您可能没有时间在签订租约之前聚集一群人,如选项 3。在这种情况下,您应该评估将空间转租给他人的风险和可行性。房东通常会尝试在租约上获得至少两个签名。最后一个选项(4)是 NOT 推荐,因为它不可避免地会导致怨恨、误解和缺乏合作,这可能会威胁到您作为承租人的地位。

大多数商业房东更愿意租赁整个楼层,而不是细分一个楼层并处理多个租赁。虽然地板租赁可能会为您提供超出您需要或负担得起的空间,但它也为您提供了与房东更多的议价能力。

楼层合作协议: 在建立艺术家工作室楼层时,书面协议的重要性再怎么强调也不为过。这些协议可以防止未来出现问题。如果没有书面协议,您的租约可能会因性格冲突而受到威胁。您对您的空间的主张最好通过书面协议来保护,该协议定义了您与共同租户和房东讨论过的内容并使其具有可执行性。

许多艺术家发现合作社是工作和发展艺术的支持性和创造性环境。成立地板合作社,有几个独立的工作室或一个大工作室,一直是一种流行和成功的模式。每个人都有平等的发言权,因此在重要决策中也有同等的利害关系。合作协议约束每个人对租赁承担同等的责任和义务。

通过组建合作社,您不仅可以共享占地面积和公用设施,还可以共享设备和材料。合作采购可以降低材料成本,并且可能是获得昂贵工具(如窑炉或带锯)的唯一途径。

请记住,每个小组的安排将根据个别艺术家的需要而有所不同。

细分光地

大多数艺术家欢迎有机会设计他们的工作室空间,并在地板的布局上投入了大量的心思。艺术家们努力细分该区域,以尽量减少无法使用或不可出租的空间。规划扩建时请考虑以下几点:

消防出口: 除极少数情况外,每个工作室都需要通畅地使用至少两种出口方式。

消防系统: 墙壁的建造必须确保它们不会干扰洒水喷头,并且所有走廊都必须有洒水系统。在布置新墙之前,请考虑现有洒水喷头的位置。移动或添加喷头是一个复杂的过程。在制定计划之前,与了解洒水喷头覆盖范围规定的人一起布置空间是值得的。

墙壁和门结构: 根据建筑类型和其他因素,您可能需要更多或更少的防火墙和防火门。一些建筑物基于允许使用木钉的规范解释。其他需要钢螺柱。一些墙可以是便宜和普通的,而其他墙必须是防火的。

使用权: 您应该可以轻松进入货运电梯,这可能需要您拥有比您想要的更宽的走廊。

声音控制: 如有必要,请考虑在螺柱之间使用玻璃纤维或其他隔音材料。

气味和烟雾控制: 最好从源头上控制。如果您有转租人,请告诉他们什么是允许的,什么是不允许的。在通风源附近放置有臭味或有毒的用途。寻找直接排出异味、灰尘和烟雾的方法。

贮存: 不要低估您对存储空间的需求。视觉艺术家通常使用 15% 的空间用于存储;许多人发现他们需要更多。根据平面图,您可以考虑留出一部分公共空间作为存储空间。确保您建造的任何存储都不会干扰洒水器。

热循环: 细分空间时,您需要考虑热量和新鲜空气将如何到达所有空间。一个常见的解决方案是墙壁不延伸到天花板,但这种解决方案给空间一种非常“公共”的感觉。

易燃材料储存: 稀释剂和其他易燃液体应保存在专门为此目的设计的金属柜中。艺术家经常共用一个柜子。

建筑许可和检查: 除了小的改动,你建造的一切都需要许可和检查。获得它们的过程不需要混乱或有争议,尽管它确实涉及一些费用并且需要房东的充分了解和合作。我们建议您在前往建筑部门之前聘请知识渊博的建筑师和/或规范顾问检查空间并审查您的计划。

管道和电气: 在计划对任何管道或电气系统进行任何更改之前,请务必询问房东。

市场分析

在进行市场分析之前,不应开始任何项目。尽管最好聘请专业人士进行此分析,但任何有常识和好奇心的人都可以收集以下信息。

基本市场信息:

  • 谁是你的目标市场?
  • 包含构成您的市场的人员/企业/主要机构的区域有多大?
  • 您的市场中有多少潜在买家?
  • 您的买家或租户期望支付多少?
  • 已完成或正在进行的可比项目有哪些?
  • 您的项目在价格、位置和舒适度方面与同类项目相比如何?
  • 您的项目占总可用空间的百分比是多少?
  • 出售或出租这些单位需要多长时间?

市场信息的有用来源:

  • 专门从事类似项目的房地产经纪人
  • 参观类似项目的开放房屋
  • 类似项目的已完成评估:评估总是列出可比项目,包括价格、大小、位置和便利设施
  • 按邮政编码的可通过网络访问的人口统计信息
  • 在报纸的房地产部分和艺术杂志上印刷广告和分类广告
  • 城市规划师/经济发展总监
  • 与当地艺术组织、个人、朋友和同事会面以评估对新空间的兴趣

营销项目

大多数项目至少需要一些营销。以下是典型的营销策略列表。该列表按从基本到更深入的顺序排列。您需要做多少标记取决于项目的大小:

营销技巧:

  • 通过电话、电子邮件、对话等与同事联系。
  • 为早期沟通准备准确的书面描述和渲染
  • 在网站上发布列表
  • 在当地报纸、宣传单等上免费发布广告。
  • 制作小册子以提供给潜在买家
  • 开发一个描述项目的网站,可以轻松且频繁地更新
  • 向当地艺术团体和民间组织展示您的项目
  • 向较大的租户或合作者发出有针对性的营销电话,可能会召开会议来讨论您的项目
  • 项目完成后开放房屋
  • 在您的建筑物上放置标牌
  • 在在线房地产注册处 MLS.com 上发布您的空间
  • 与房地产经纪人列出您的空间。

出售单位或租赁空间

团体或开发商可以在有或没有获得许可的房地产经纪人的情况下出售或租赁单位。

如果您在没有获得许可的代理的情况下进行销售,请考虑以下事项:

  • 您将需要制定详尽而准确的财产描述。向您购买或租赁空间的人会认真对待并报价给您。
  • 您将需要回复买家。您将成为卖家,为买家提供服务。买家知道这一点,即使他们加入了一个艺术家团体或空间低于市场价格。
  • 您将需要与律师合作制定购买协议、协商押金并完成单位的销售。经纪人提供这些任务的帮助作为其费用的一部分。
  • 您必须安排并支付访问 MLS 列表的费用(见下文)。

如果您与有执照的代理人一起销售,请考虑以下事项:

  • 经纪人将列出、更新和处理您在 MLS 上列出的空间的查询,使公众可以免费在线浏览列表。大多数公寓,包括阁楼,都列在这项服务上。
  • 在销售时,您将需要支付佣金,通常为售价的 5% 至 6%,由所涉及的代理商分摊。
  • 您将需要签署一份上市协议,如果您改变主意,该协议不能立即终止。
  • 您需要通过您的经纪人和任何将买家带到您的经纪人的合作代理来传达更改、要求和特殊功能。
  • 如果您的团队正在采访买家(并且大多数是),您可能会与经纪人(喜欢控制销售)发生轻微冲突。
  • 你会付出代价的 对于上面列出的大多数营销材料。

在选择代理之前,采访几位经纪人,注意他们与您的项目相关的专业知识。经纪人可以是您团队的重要成员,让您专注于您的公众形象,减轻您的麻烦任务,并举办开放日活动。他们提供所有这些服务,您需要在关闭时支付费用。

谁负责什么?

无论建筑物如何合法组织,都需要有人收集资金,支付账单,并保持建筑物的保险和维护。大多数贷方将需要管理计划作为批准条件。

较小的项目通常是自我管理的,但较大的项目通常会聘请专业的管理公司。如果您必须聘请管理公司,请采访几家不同的公司并彻底检查他们的推荐信。确保您的合同包含取消条款。

艺术家楼的法律文件规定了管理责任。下面列出了用于每种类型空间的术语:

  • 共管公寓:受托人
  • 合作社:董事
  • 出租楼:普通合伙人

管理职责: 这些职责按照惯例进行组织。当出现复杂的问题时,管理公司会回到业主那里做最终决定。管理公司的一般职责包括:

  • 租金、会费和抵押贷款收集
  • 租户/占用者关系
  • 人事管理(清洁工、修理工等)
  • 维护
  • 公共区域清洁
  • 入驻协调
  • 安全
  • 财产保险;管理公司通常会获得更好的利率
  • 长期更换时间表
  • 缴费
  • 记录保存(税收、年度财务报表、月度报告)

业主责任: 这些重要的决定很多。它们包括:

  • 预留多少备用金
  • 某一年是否要翻修屋顶、重新油漆、更换锅炉等
  • 携带什么级别的保险
  • 画廊或特殊设施管理
  • 是否对增税提出异议
  • 对违规者进行纪律处分

每个组织都应该有一个建筑委员会来就这些项目做出决定,然后正式结构可以讨论和批准这些项目。所有租户的完整论坛会议可能会适得其反;小团体往往更有效地做出决定。

谁支付什么?

替代储备

我们始终建议立即开始资本化(积累)“替代储备”。新住宅物业通常以较低的每月重置储备供款开始,约为 50 美元/月/单位。这个数额通常太低,最终导致可怕的“特殊评估”,它总是至少激怒(或贫困)一些居民。如果您的房产需要频繁维护(例如刷漆)或仅进行部分翻新,则每个单位每月的储备金应至少为 100 美元或更多。

支付租金

共享空间的一个关键方面是支付和收取租金的过程。租金计算和支付可能会导致混淆,从而产生威胁租赁的问题。这里有一些简单的方法:

  1. 建立一个独立于任何个人银行账户的合作银行账户。每个合作社成员应支付一个月的保证金,然后在到期日之前支付每月的租金,以便支票清算。
  2. 轮换簿记职责,以帮助所有成员了解财务和按时支付租金的重要性。这样做还可以阻止同房之间的不公平做法。这些书籍应该是可以访问的,以了解财务状况并避免出现意外。
  3. 设计一个清晰、公平的租金公式。在许多情况下,租金是根据工作室空间的实际面积按比例分配的。例如,如果一层工作室空间的总可用面积为 10,000 平方英尺。而你占据了 1,000 平方英尺。工作室,那么你应该支付 1/10th of the rent.
  4. 还可以考虑使用不同的公式来进行常见的改进或维修。例如,如果该小组决定建造一个新的公共浴室,那么一位拥有 2,000 平方英尺的艺术家应该可以吗?工作室支付的费用是共享 1,000 平方英尺的两位艺术家的两倍。工作室工资?可能不是。

支付公用事业费用

在工业或商业建筑中生活和/或工作的艺术家需要支付电费和电话服务的商业费率。这些费率高于住宅费率。

水电费可以通过楼层合作账户处理,或者如果水电费以一个租户的名义直接支付给租户。一些团体平均分配成本,而另一些团体更喜欢从公用事业公司获得每台设备的确切价格。

在任何一种情况下,使用大量电力的电动工具、窑炉等设备可能需要单独的仪表。房东可能会同意支付一笔费用。

支付垃圾清除费

大多数城镇不从商业建筑中捡拾垃圾。在某些情况下,房东也不负责清除垃圾。与楼内的同事以及理想情况下与建筑物内的其他企业协调垃圾清除工作是有帮助的。比较几家垃圾处理公司的价格。查看租用垃圾箱的费用并确保它可以上锁。

设置夹具费用公式

制定明确的政策来确定工作室易手时室友获得的“固定费”。固定装置的价值因工作室而异,取决于完成的工作、设备以及是否涉及汗水股权或合同工。这些数字应该是设定赛程费用的基础。

确定固定装置费用可能很复杂。考虑以下:

  • 租约剩余的月数和续约的可能性
  • 材料和人工成本
  • 自工作完成后材料的膨胀系数
  • 折旧*因素(意味着改进的初始所有者和该改进的后续用户随着时间的推移从改进中受益。因此,改进的价值应低于原始成本。)

*计算折旧:

  • 确定夹具或改进的预期寿命。
  • 确定固定装置或改进的成本。
  • 将固定装置的成本除以预期寿命并得出年折旧金额。

(例如,固定装置/改进:新墙;预期寿命:20 年;新墙成本:10,000 美元。年折旧等于每年 500 美元)

转租

转租工作室空间涉及从租约上出现名字的艺术家那里租用或转租工作室。楼层合作协议可以为子租户提供比没有此类协议的子租户更广泛的权利。如果在租赁期内租户更替,这种安排也更容易维持,因为替代租户将更准确地了解合作社成员之间的相互责任和期望。由于合作社更稳定,租户更替的频率较低。

主要费用或夹具费用

当您接管现有的工作室时,当前的租户可能会要求您支付固定费或钥匙费,从几百美元到一千美元不等。这些费用是用于开发空间所产生的费用。询问您被要求支付哪些改进费用,并要求查看收据,包括投入的工作时间。不要犹豫,询问费用是如何确定的。这些费用通常是可以协商的。

审查转租

查看您要接手的租约还剩多少时间。找出何时可以更新并评估发生这种情况的可能性。如果所剩时间不多,请考虑损失费用的风险。如果租赁终止或未按照商定的条款重新谈判,还应考虑协商退还固定费。确保您了解支付租金和保证金的流程。分租户应有书面协议,无论是否在楼层合作协议中。与您的潜在同屋伙伴仔细审查。

房地产税

商业地产的房地产税可能是住宅地产的三倍。由于艺术家的生活/工作空间难以归类为明显的住宅或商业空间,因此它占据了重要的中间地带。这种空间的分类对开发商和艺术家都有重要的影响。为了鼓励艺术家空间的发展,波士顿市于 1988 年改变了评估要求,允许将其财产作为合法视觉艺术家生活/工作空间的商业建筑业主将其评估类别从商业改为住宅。这一修订后的流程为业主节省了大量的财产税。

在其他城市,住宅用途 通常 为生活/工作项目选择税收评估类别。但是这个问题确实出现在公共论坛中,特别是分区或规划委员会会议。如果您参加这些会议之一,请提前列出您的答案和理由。

物业管理将团队聚集在一起,但通常是通过乏味的会议。高功能团体举办聚餐或节日派对,每个人都被邀请参加,谈话的主要话题是“谁煮了这么棒的意大利面?”而不是保险单或热水器。政党提高了善意和士气。

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