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北班纳特街学校工作坊

艺术家空间指南

租赁/拥有

所有权结构

以下合法所有权形式用于艺术家空间的创作。

合作社: 在合作社中,房地产由一家公司所有,其股份由个别业主根据他们占用的空间比例持有。每个所有者还有一份租约,授予使用他/她的空间的无可争议的合法权利。合作公寓早于共管公寓并具有以下几个优点:

  • 整个房产可以有一个“一揽子”抵押贷款(由单位所有者共享)、一系列较小的抵押贷款,或两者的组合。
  • 借款组的整体财务实力可能更大,因此成员的收入不确定或净资产较低。一些最敬业和热情的小组成员可能属于这一类。
  • 与必须公开记录的公寓内部变化不同,合作公寓单元边界的变化不需要记录在公开文件中。
  • 合作公寓本质上比公寓更灵活,因此更容易作为混合用途(生活/工作)建筑运营。
  • 合作社成员就谁可以购买股票(一个单位)制定了自己的规则,从而很容易要求所有居民都是艺术家。

有限股权合作社: “有限股权”是指通过对工作室的转售价格设置上限来保持项目可负担的机制。例如,在波士顿的 249 A Street Artist Co-op,转售价格限制为 10% 每年 现金(股权)首付和资本改善的回报。虽然这可以防止早期的“意外收获”,但长期所有者发现 10% 的允许增加最终使他们接近不受限制的市场。有限的股权和对艺术家转售的限制限制了贷方的选择,因为许多银行和抵押贷款公司只有标准的债务产品。

公寓: 公寓与合作公寓的不同之处在于,每个公寓所有者都持有该单元的契约,并在必要时获得个人抵押以购买该单元。在这种方法中,每个业主都负责与各个单元相关的抵押付款和财产税。单位业主组成公寓协会并选举受托人和/或聘请管理公司。受托人或公司负责建筑物的管理,包括对公共区域和结构元素的监督。单位业主通常支付“公寓费”来维护这些公共空间。个人业主的抵押贷款通常是传统的、15 年或 30 年期、可变或固定利率的抵押贷款。公寓协会很少有合法权利限制向非艺术家出售单位,尽管在某些情况下确实存在此类限制。

有限合伙企业和有限责任公司 (LLC): 有限合伙的结构使得一个集团拥有“LP”的百分比股份。在某些情况下,艺术家开发建筑物并与投资该项目的投资者签订法律协议,以换取使用财产折旧作为避税的权利。由于包括放弃管理权在内的各种原因,这种所有权的商业形式并不适合大多数自住住宅项目。

由于美国国税局对有限合伙企业及其处理方式极为复杂,因此在您决定寻求 LP 或 LLC 时,请让经验丰富的房地产律师和会计师为您提供建议。

有限责任公司 (LLC) 是另一种所有权形式。有限责任公司受欢迎的主要原因是有限责任公司的成员不对有限责任公司的债务或负债承担个人责任,超出他们在项目中的投资。然而,在大多数方面,有限责任公司和有限合伙企业服务于相同的目的并且功能相似。

出租物业: 出租物业通常由合伙企业和有限责任公司所有。有时,艺术家们会结成伙伴关系来开发和拥有工作室。艺术家将空间出租给自己(租金返还给他们)和合作伙伴之外的租户。出租住宅项目很少由艺术家开发,但有时作为大型住宅或混合用途项目的一部分建造。

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租赁

想要租赁空间的艺术家可能会遇到几种不同的情况:

  1. 签署住宅租约并在房屋、公寓或住宅阁楼工作。
  2. 转租或签署商业或工业租约,并在先前开发的艺术家大楼的工作室工作。
  3. 为一群艺术家签署未开发空间的商业或工业租赁。

租赁快速提示:

  1. Read carefully: 当您获得租约时,不要立即签署。带回家仔细阅读。
  2. 得到书面澄清: 如果您不理解租约的部分内容,请在演讲中要求房东和/或经纪人进行澄清 and writing.
  3. Revisions: 您有权在签署之前要求消除不可接受的租约元素。
  4. 没有口头协议: 确保您口头上同意或承诺的所有内容都写下来并记录在文件中。
  5. 考虑请律师: 我们强烈建议您请一位在商业租赁方面经验丰富的律师为您审查租约并进行谈判。有时,律师可以为您提供比您自己更多的帮助。向律师询问他们在商业租赁方面的经验和他们的费用(通常是固定费用和小时费率)。有些人可能会接受艺术品而不是费用。还要考虑 艺术志愿律师.
  6. 如果您改善空间,要求减租: 不要犹豫,提出减租以换取您对房东财产的改进。
  7. 知道什么需要房东的批准: 明确哪些活动需要房东的批准,尤其是在转租或细分楼层时。在引入转租人或对空间进行改进之前,您可能需要将两者都提交给房东以获得他们的批准。
  8. Sharing a lease: 大多数房东更愿意只与一两个租户打交道,即使让所有艺术家都在租约上命名可能是理想的。确保租约上名字的人可以处理与房东的合作。

住宅租赁

如果您为标准住宅楼(即使是阁楼楼)中的单元签署租约,您应该确保它是一个合适的出租生活/工作空间。如果是,它将:

  • 在单元内安装隔音和排气系统(如果没有,它将提供逐个添加排气系统的规定);
  • 与工业卫生员建立工作关系,他可以回答租户的问题,并对在多单元情况下不应该做的事情吹哨;
  • 有处置溶剂、酸等的规定;
  • 大部分空间都有耐用、可清洁的地板;
  • 设法在不占用所有工作空间的情况下提供生活设施/基本设施,这是在小空间内实现的棘手平衡。

在应对偶尔的不便、人群或噪音时,生活/工作建筑中的邻居遵循黄金法则。租赁条款授权管理层处理严重或经常打扰其他住户的人。

商业租赁

租赁条款
商业租金通常以每年总平方英尺数表示(从外墙测量)。例如,如果房东告诉您 2000 平方英尺的租金为每平方英尺 9.00 美元,那么年租金为 18,000.00 美元(9 x 2000 美元)或每月 1,500.00 美元(18,000 美元/12 美元)。

一般来说,商业租赁有两种类型。

总租赁: 总租赁类似于住宅租赁,您在租赁公寓时签署。总租赁是每月固定金额的租赁,其中房东承担空间的大部分运营费用(包括税收、保险、维修费用和公共区域维护费用或 CAM。)房东可能会也可能不会支付水电费。  

净租赁: 在净租赁下,您将需要支付空间租金和与该物业相关的一定部分运营费用。这些费用可能包括 CAM、保险费用和房地产税,以及水电费。 CAM 成本可能包括您在维护大堂、浴室和电梯等公共区域的费用。

净租赁也称为“双净”或“三净”租赁,主要区别在于在基本租金之外向您收取的运营费用金额。在双网租赁(Net-Net 或 NN)中,承租人或租户负责财产税和建筑保险。三重净租赁(Net-Net-Net 或 NNN)是租户或承租人同意支付所有房地产税、建筑保险和维护的财产租赁协议。

以下是您在租约中会遇到的典型“条款”的快速回顾。在签署之前仔细检查这些场所。条款是您通过签署租约同意遵守的法律项目。

前提
租约应列出您空间的确切位置和边界,并告诉您哪些空间是建筑物共有的。

可出租面积与可用面积
许多商业建筑为每个租户分配一部分公共区域。询问您的空间面积是空间本身的实际面积(“可用”面积)还是“可出租”空间(可用面积乘以建筑物的“公共面积乘数”)。在拥有 20% 空间的建筑物中用于公共区域,1000 可用平方英尺 可能实际出租高达 1200 可出租平方英尺。


租金数字通常不包括您入住的全部费用。确切了解您的租金涵盖的范围。租赁是毛额还是净额?你需要支付水电费吗?询问您正在考虑的空间的公用事业费用估算,包括过去几年的账单副本。

租期
商业或工业空间的租赁期通常为两三年,有时甚至长达五年或更长时间。如果您喜欢这个空间并想多住一段时间,请尽可能争取最长的租期。请记住,签署租约是在您签署租约期间支付租金的法律义务。您也可以尝试获得延长租约的选择权。请注意,即使您搬出,您也必须支付租金,除非您可以合法地将租约转让或转租给其他人,“免责条款”允许这种追索权。

转租
作为签署租约的一部分,请坚持要求您提前获得转租特定类别租户的许可(例如其他艺术家)。

生活费用调整
如果您的租约包含此部分,则意味着您的年租金可能会增加。确保您了解租约中列出的公式。生活成本调整可能与运营成本增加有关。

保险
责任保险通常是必需的,而且费用可能很高。确保您了解这是否是必需的。

燃料运营费用和税收增加调整
仔细阅读此部分并与房东一起查看,直到您理解为止。它可能包含隐藏成本。写下您对此的理解并让房东在您的理解上签字,尤其是在租约不明确的情况下。如果您有律师,这将是他们为您辩护和/或敦促房东重写租约的好时机。

改进
需要哪些改进或维修,谁来支付费用?在签署租约之前,请记下需要修理/改进的所有内容,并确定哪一方(您或房东)将对每项改进负责。如果需要改进,应在工作完成后开始支付租金。当您搬出时,请确保您知道哪些固定装置(例如新的水龙头或马桶)属于您。

生活在工作空间
商业房东不能合法签署租约,允许租户居住在不符合住宅建筑规范或未划为住宅用途的区域。租约可以包括允许 24 小时使用、带淋浴的浴室、婴儿床或沙发,以及与工作相关的最小厨房。但是,如果您这样做,您将自己和房东置于危险之中。

订金
如果初始存款对您来说太高,请尝试获得在几个月内支付存款的许可,以减少您的初始费用。

条款和规则
一些建筑物有关于电梯使用、垃圾收集等方面的规定。将此类规定附在租约中或获得不存在此类规定的书面确认。

伤亡规定
询问如果您因火灾或供暖系统故障而无法在很长一段时间内使用该空间,您是否以及在何种程度上仍然有义务遵守租约。

夜间和周末的加热和/或冷却
一些商业建筑仅在正常工作时间提供暖通空调。如果您的建筑就是这种情况,请考虑它会如何干扰您的艺术实践。

停车处
有多少停车位供您和游客使用?

建筑通风
您的烟雾或灰尘是否会污染他人的空间,或者是否有排放烟雾的规定?窗户还能打开吗?

使用权
访客如何找到您并进入大楼?有没有简单的录入系统?

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