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北班纳特街学校工作坊

艺术家空间指南

融资

备考和开发前成本

从一开始,您的准备工作就需要包括项目的财务模型或“备考”,以便您对项目每个阶段的财务状况有透彻的了解。这些财务将包括购置和建设的“硬成本”、设计、工程、法律等的“软成本”,以及借贷成本。备考文件是一个灵活的工作文件,它会随着开发过程中出现的不同输入和输出而变化。您的团队中必须至少有一个人了解备考。

根据项目的规模和复杂性,软成本可能是您备考的重要组成部分。软成本的例子是:

  • 建筑和工程服务
  • 现场调查
  • 环境分析
  • 代码分析
  • 评价
  • 法律服务
  • 贷款费用
  • 营销材料
  • 项目协调员

在建设融资到位之前,您肯定会产生成本。在大多数艺术家项目中,开发商或艺术家团队必须为这些“前期开发成本”预付资金。确保您与受雇从事该项目的任何人都有正式的协议或合同。具有管理房地产项目经验的人是非常宝贵的团队成员。

资金来源

当你获得融资时,你实际上是在买钱。与您购买的其他任何东西一样,您应该货比三家,以获得最优惠的价格。您的发展顾问或律师应该熟悉各种银行及其贷款政策。每个建筑项目都有你投入其中的钱(股权)和从银行借来的钱(债务)的混合体。

购买建筑物的决定归结为两个问题:

  1. 艺术家/团体是否有足够的股权(资金)用于首期付款;
  2. 艺术家/团体是否能够说服潜在的贷款人他们将有足够的现金来支付每个月的抵押贷款(还本付息)并承担运营成本。

P付款(E相当): 首付是指贷款人要求借款人投入项目的资金。您支付的首付金额越大,您需要借入的资金就越少,每月还款额也就越少。您最终也会减少利息支出。但是,如果您想最大化年度所得税减免,那么降低利息成本将是不利的。

按揭(债务)融资:抵押贷款是指您借来用于支付建筑物的购买和翻新费用的资金以及随之而来的债务。大多数贷方将其最高贷款额以建筑物购置和建造成本的评估价值的 80% 为基础。

融资涉及两个阶段的过程,包括:

  1. 建设融资(临时)
  2. 永久融资

建设融资

收购和建设融资通常由同一家银行处理。虽然收购和建设融资是第一位的,但它并不像永久性融资那么重要,因为建设贷款人,尤其是商业银行,需要确保在建设期结束时有资金偿还建设贷款。这些贷款将得到偿还的保证是由永久贷方以永久(或“外卖”)承诺的形式出现的。这种融资形式限制了建设贷方对建设过程中涉及的风险的责任。

在公寓融资的情况下,从建设到永久性融资的过渡是通过一系列交易发生的,因为公寓中的单个工作室或单位由单位所有者以自己的抵押贷款购买。

建筑贷款风险: 尽管有外卖承诺的建筑贷款风险较小,但此类贷款仍存在风险,包括:

  • 劳工问题
  • 承包商破产
  • 天气
  • 供应商问题
  • 规划和管理不善

由于这些风险,建筑贷款具有以下特点:

  • 短期
  • 更高的利率
  • 分阶段付款:贷方根据建设阶段分阶段分配贷款,您只需为释放的资金支付利息。
  • 部分融资:贷款占贷款人财产估计价值的百分比(通常为 80%)。
  • 强制性融资承诺
  • 借款人的个人担保

永久融资(“中期”或“长期”)

贷款人必须确信房产的市场价值在贷款期限内将保持高位,并且个人(在公寓中)或团体(在合作社中)能够负担每月的持有成本。会有足够的现金流吗?每月的持有成本不仅包括还本付息(贷款的本金和利息),还必须包括运营和维护成本。

传统上,贷方会根据收入与住房支出的比率来判断您偿还贷款的能力。一个常见的公式是,人们支付的住房费用不应超过总收入的 28%,所有债务不应超过总收入的 36%。贷款人在作为合作项目融资的项目和/或通过论证艺术家工作室既是商业场所又是生活场所的情况下,对他们的收入比率更加自由。

在公寓中,建筑贷款人可能要求每个潜在买家(或团体成员)获得单独形式的初步永久性融资承诺。

卖方融资: 几个艺术家发起的项目使用卖方融资(通常称为购买货币抵押)来填补艺术家的股权与来自传统贷方的贷款之间的缺口。这种类型的融资由第二或次级抵押担保。例如,如果一个项目的总开发成本是 100 万美元。银行会借出 800,000 美元,但您的团队只能拿出 100,000 美元的现金(股权)。解决此问题的一种方法是要求卖方提供 100,000 美元的购买卖方货币抵押贷款,从而有效减少您对前期现金的需求,同时增加您的整体债务。

融资合作: 在合作社中,在贷方承诺提供全面贷款之前,所有艺术家/成员都经过筛选。合作社的一个好处是拥有几个财务实力雄厚的成员可以帮助贷方,通常是商业银行或保险公司,接受收入较低和/或资产较少的其他成员。承诺期限通常为 5 年,但有些贷方可能长达 15 年。您可以协商长期摊销或回收期;例如,25-30岁;即使实际贷款的期限可能要短得多。短期贷款对于商业地产项目来说有些普遍,但获得长期承诺和固定利率抵押贷款更好。您的目标应该是减少项目长期成本的不确定性。

我们建议在流程的早期与几个不同的贷方讨论这些问题,以便该集团能够在产生重大费用之前对其是否有资格获得融资做出明智、现实的判断。

贷款介绍

无论您是申请传统贷款还是小额开发前贷款/赠款,您的商业计划陈述的质量对结果都至关重要。商业计划书是您工作的样本,是您能力的延伸。您和您的项目将根据您的计划的优劣而受到评判。它必须是一流的、专业的演示文稿。虽然没有标准格式,但您应该包含几个关键元素:

  • 项目和贷款申请摘要
  • 开发人员/开发团队信息
  • 项目分析,包括:
    1. 物业说明
    2. 相片
    3. 平面图
    4. 工程师报告
    5. 评价
    6. 项目单位的预期市场描述
    7. 收入和支出报表
    8. 开发项目的财务分析(“备考”)
    9. 时间表:开发过程的详细时间表

税收抵免:联邦和州

州政府和联邦政府都提供税收抵免,以建造经济适用房,并向修复经认证的历史建筑的人提供历史抵免。 “新市场”税收抵免也适用于经济脆弱地区的混合用途和商业项目。这些信用,单独和组合,可以提供项目所需的大部分股权​​。

税收抵免项目最好留给有经验的开发商。将信用匹配到可以使用它们的投资者,满足项目的详细要求,以及满足投资者和 IRS 的信息需求,这些都超出了大多数没有在这些领域接受过专业培训的人的能力。但是,与营利性开发商或非营利性社区发展公司 (CDC) 合作可以带来专业知识和项目管理。因此,考虑税收抵免的潜力总是明智的,特别是如果项目很大、出租、位于历史街区或新市场人口普查区。

低收入住房和新市场税收抵免

每个州都根据州的合格分配计划或 QAP 规定的准则分配低收入住房税收抵免 (LIHTC)。马萨诸塞州在允许其 LIHTC 支持明确为艺术家建造的经济适用房方面非常保守。因此,开发艺术家空间的人通常会放弃 LIHTC。

新市场信贷旨在将商业投资带入低收入地区。该抵免可用于混合用途项目的投资,其中 20% 以上的总租金收入来自非住宅租金。 New Markets 信用的管理很复杂,因为必须在所有权结构中形成称为社区发展实体 (CDE) 的特殊实体才能使用它们。要查看这些抵免额是否适用于非住宅艺术项目,请首先询问您当地的经济发展主管您的项目是否位于符合中等收入标准的合格人口普查区。如果管理得当,这种计划可以带来有用的资金,但它很复杂,需要大量的第三方专业知识。

历史税收抵免

联邦政府为经过认证的历史翻新工程的开发商提供 20% 的税收抵免。联邦政府还提供 10% 的税收抵免,以支持对 50 年以上非住宅建筑的非历史改造。与负担得起的学分一样,历史学分相当容易理解(这是算术,不是微积分),但它们仍然涉及许多您必须正确满足的关键细节。联邦历史信用不适用于公寓或合作(业主自住)项目。它们仅是创收物业/租赁项目的良好来源,可能会在完工后五年内出售给居住者。

马萨诸塞州历史学分可授予合格康复费用的 1% 到 20% 的金额。马萨诸塞州的信贷总额最近增加到每年 5000 万美元。州法规与联邦信贷的法规类似,但州信贷不要求信贷投资者在合伙企业内,因此它们适用于公寓和合作公寓。

10% 康复税收抵免

如果您正在为工作空间修复旧建筑,但该建筑没有经过历史认证,并且您打算将其转换为生活/工作空间,那么 10% 的税收抵免非常适合您的项目。它不需要历史性的批准。将其视为一种“绿色”信贷。联邦政府正在资助您使旧建筑保持原状,而不是将其及其嵌入的能量送入垃圾填埋场。该税收抵免可用于修复 1936 年之前投入使用的非历史建筑。

这种税收抵免的工作原理是让项目所有者从他们的联邦所得税账单中扣除大部分建设和“软”开发成本的 10%。与税收相关的所有事情一样,细节很重要,因此在考虑这种资金来源时,请保持开放的心态。您还需要在可以使用积分后立即聘请会计师。在你的会计师孵化之前不要数你的鸡。

这个10%的信用有什么好处?

  1. 您无需提交计划进行历史审查。
  2. 您无需将您的建筑列入任何历史名册。
  3. 几乎不涉及官僚主义。
  4. 只要符合规范,您就可以对建筑物进行重大修改。它根本不会增加建筑或设计成本。
  5. 几乎没有必要的文书工作来申请信用。
  6. 小额信贷可以由普通人使用,而不仅仅是公司。

这个信用的挑战是什么?

  1. 在大型项目中,抵免额太大而无法用于个人纳税申报,这意味着您需要引入投资者,从而产生前期法律和会计费用。如果投资者成为合伙人,这些费用将成为年度费用。
  2. 您需要承诺将项目维持至少五年,或者如果您预先使用它们,则偿还部分信用。
  3. 您需要有一名注册会计师 (CPA),而不仅仅是报税员,尤其是在使用此抵免额的第一年。注册会计师按小时收费。

结合学分

历史信用可以与其他形式的信用相结合,特别是当同一纳税实体,无论是个人还是团体,将它们一起使用时。通常,历史信用与低收入住房税收抵免一起打包,但马萨诸塞州很少有艺术家项目使用 LIHTC。历史信用也可以与新市场信用一起使用,以帮助资助混合用途的艺术项目。

较大的项目在税收抵免方面表现更好,因为无论项目大小如何,文件成本都是可比的。然而,法律和会计开销是巨大的。尽管很复杂,但税收抵免可能只是启动重大项目的门票。

提示

缩短借款时间:争取在开工前一天结清一笔建设贷款。在购买房产之前完成所有的设计、许可和投标。

尽快使建筑物投入生产使用:这样做意味着尽可能在项目完成之前出售或出租空间。

就建筑贷款人的法律费用进行谈判:艺术项目需要贷款人律师的专注和专注。没有什么比限制费用更能提高注意力的了。

简化融资团队:在长期融资的项目中,找一个贷方将建设贷款“滚”成长期贷款。每个新的贷方都需要进行另一次评估、另一位贷方的律师(加上您自己的律师的更多费用)和另一笔贷款发起费。

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