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北班纳特街学校工作坊

艺术家空间指南

设计与施工

分区

通过分区条例,城镇控制土地的使用。分区条例包括:场地上的允许用途(住宅、办公室、零售、工业等)、建筑物如何放置在场地上(“尺寸要求”)、停车要求、景观和开放空间要求以及许多其他规定。一些站点有多个分区法。例如,海滨物业可能有一个基础工业分区和一个允许新用途的海滨“分区覆盖”。

除了地方分区外,国家还对某些财产进行监管,最显着的是滨水财产,这些财产通常属于 第91章.

这些法律和法规都是公开的,通常在市政网站上。我们建议您自己研究分区,以了解建筑物是否对住宅或工作空间使用有限制。有时建筑规范会特指艺术家的生活/工作空间。致电规划部门的市政官员可以帮助您了解该规范如何影响建筑物。

话虽如此,任何由建筑贷款资助的项目都需要开发商律师的“分区意见”,其中声明该项目完全符合当地和州的法规。

在签署协议之前,请确保您完全了解房产的分区状态 买卖协议.  如果需要分区行动,则将其作为条件 P购买和 Sale A协议。 在房产有权用于您需要的用途之前购买它是非常冒险的。 

在一些社区,艺术家工作室和住宅被允许在商业区或工业区,而目前的分区不允许在这些区建房。市政当局可以创建一个特殊的分区“叠加层”,以鼓励艺术家使用未充分利用的市中心或工业区。萨默维尔创建了一个 艺术覆盖区 in 2005.

差异和特别许可

如果您想要的用途不被法规允许,或者不能在尺寸或停车要求内建造,您可以申请分区的“差异”。每个城市和城镇都有自己的申请差异的规则和流程。获得差异是一个漫长的技术过程,如果没有一些帮助,几乎不可能导航。

如果“特别许可”确实允许拟议的用途,推进项目仍需要公共机构的投票,通常是规划委员会。

获得任何类型的分区变更、特别许可或变更都需要时间和金钱,并且可能需要数月(或数年!)的批准。获得差异通常需要社区投入。因此,获得社区支持并考虑社区可能提出的所有可行要求至关重要。尽早妥协远比在无休止的公开会议中磨砺自己的方式更有效率。

初步预算和设计

初始计划和成本估算不必复杂或昂贵——不要重新发明轮子。即使在这个早期阶段,我们也建议聘请一名建筑师和一名规范顾问,因为建筑规范是一份复杂的法律文件,可以有多种解释。代码顾问的工作是为您的项目找到成本最低的代码解释,同时仍然提供安全的建筑。

在这个阶段,建筑师创建一个二维平面图;规模化,但很简单;称为“预示意图”计划。建筑师还应提供“大纲规范”,其中列出所需的材料、饰面、系统和设备的类型。对建筑物进行粗略的测量,但不要花钱对建筑物进行全面测量。

承包商或专业估价师可以拿走规范报告、预示意图、大纲规格和一组建筑照片,并得出一个粗略的预算价格。始终通过将您的估算与最近完成的类似项目进行比较来测试您的估算。如果其他人每个单位都花费了大约 100,000 美元用于翻新阁楼建筑,那么您的 50,000 美元估计看起来很可疑!

用“备考”检查可行性

下一步是为项目准备一份“备考”。备考是对项目的更详细的财务分析,并且可以让您更好地了解要价是否现实,考虑到建设成本以及销售或租赁价格。这种分析将随着开发过程中出现的不同成本和投入而发展。您团队中的某个人必须了解备考形式。

早期支出

始终尽量减少前期费用,直到该物业“从市场上撤下”并附有购买意向书。卖家通常需要押金来“捆绑房产”,但至少一两个月内应该可以退还(以任何原因)。随着项目的进展,押金将变得“硬”或不可退还。尽管大多数购买和销售协议都有“意外情况”,会因您无法控制的事情(无法获得分区批准、环境问题、隐藏的结构问题等)退还您的押金,但由于您定价错误而获得退款的可能性很小单位或低估的建设成本。

因此,除非您想用购买押金进行赌博,否则您需要在押金不可退还之前花费一切来适应您的备考。虽然承包商可能不会对其估算时间收费,但建筑师 将要 收取他的图纸和大纲规格,你的律师也会 for 谈判买卖协议,代码顾问进行分析,工程师就结构和环境问题发表意见。包括购买押金在内,这些承包人工加起来是一笔可观的资金,大约占项目总成本的 10% 到 15%。

在大多数情况下,对于艺术家的项目,开发商或艺术家团队必须为这些前期开发成本预付资金。如果您是预付资金的人,您应该与其他艺术家、开发人员和/或投资者签订正式协议,说明您的资金将如何使用并计入您在项目中的份额。

与建筑师合作

设计小贴士: 只要项目持续存在,项目的设计就会一直存在。它比贷方、居住者、买家、卖家和其他船员的寿命都长。一个设计良好的项目可以节省资金并提高效率。此外,精心设计的项目可以向世界展示您的创造力和智慧。好的设计可以增加你的幸福感、生产力并改善你的生活。你打算花钱。为什么不好好消费呢?

给工程师的提示: 一个典型的项目需要结构、土木(现场工作)和机械、电气、管道/消防 (MEP/FP) 工程师。良好的工程是艺术家建筑的核心,也是我们欣赏工业结构的原因。它是系统运行良好且高效的关键。一些参与的工程师通常是建筑师的分包商(例如结构),而其他工程师则直接为开发商工作(例如土木)。

设计建造: 在简单的艺术空间改造世界中,MEP/FP 工程有时遵循“设计-建造”方法,其中设计和施工服务由称为设计-建造商或设计-建造承包商的单一实体承包。建筑师、开发商和承包商为建筑系统制定战略“大纲规格”,承包商将大纲规格投标给竞争的分包商,他们将最终工程图纸作为其施工工作的一部分。开发商聘请自己的 MEP/FP 工程师编写大纲规范并审查分包商准备的提交材料。如果受到良好监督,这种方法可以节省设计费用、提高效率并减少变更单。

设计过程的阶段

  • 预示意图: 用于评估场地或建筑物中空间的总体“适合性”的布局图。通常有几个计划仍在竞争中。
  • 示意图: 所有主要和最次要空间的平面图和立面图,显示按比例缩放的设计概念并包括轮廓规格。到目前为止,团队已经做出了足够多的决定来确定一个方案。
  • 设计开发: 一个有点不明确的阶段;客户(您)可以因引入重大设计变更而被收费的时间点,以及承包商应承诺进行价格估算的时间点。示意图应指明尺寸、材料和不寻常的细节。
  • 施工文件: 对业主、建筑师和开发商具有法律约束力的图纸和规范。建筑师和/或工程师盖章并将其提交给建筑部门,从而正式将其与施工合同绑定。这些文件发布后的更改称为“变更单”,承包商发送的令人不快的信件。
  • 工期服务: 建筑师检查正在进行的工作并签署每月申请的时间,该申请释放(或拒绝)承包商的每月付款请求。架构师的角色成为法律定义的,并且是融资过程的关键。

建筑师的合同分解为上述服务阶段。费用差别很大。低开销可以降低费用,但人手不足会导致代价高昂的延误和疏忽。

与他们认识的建筑师合作的艺术家;喜欢朋友、亲戚或朋友的朋友;取得了不错的成绩。但是,请注意无人值守的“登月者”,无论他们的意图多么善意。除非项目特别小,否则架构应该是建筑师的日常工作。

证书和保险: 确保建筑师准备签署由建筑贷款人颁发的“建筑师证书”。该证书是计划和规范符合所有适用规范的保证。它还使架构师​​应对可能发现的任何错误负责。一个没有“职业责任保险”的建筑师,一个兼职人员可能负担不起,不应该签署它。

请记住,建筑师的好坏取决于他的客户。仔细考虑您的需求并及时回答问题。您在努力降低费用和保持时间表不变方面发挥着关键作用。

承包商和建筑

寻找合适的承包商和谈判施工合同是开发过程中的关键步骤。确保您身边有经验丰富的房地产律师、项目经理和建筑师,以了解如何进行谈判。在为您的项目选择承包商时,请全面检查他们的参考资料。承包商是否遵守他们的价格和时间表?有变更单吗?出价最低的人可能不称职或不可靠。在确定一个承包商之前,先通过网络寻找推荐的承包商。

业主/承包商关系的类型
合同要么通过竞争性投标,要么通过谈判进行。这两个系统都不是完美的。许多开发商很早就选择了总承包商,并且只在分包级别进行竞标。这种方法不断更新估计成本,并使承包商成为团队的一部分。它还在图纸完成之前提供价格,并有助于确保最终计划在预算范围内。

拥有“业主代表”
虽然您的建筑师会监督施工,但您团队中的某个人应该在施工阶段担任业主的代表。业主代表是可以在出现问题时立即做出决定的人。就像项目经理一样,业主的代表将在建筑师、建筑检查员和将使用该空间的艺术家之间进行协调。在紧张的施工过程中,开发组应全力支持代表。

住户工作
您需要清楚地区分承包商的工作和单位居住者自己完成的任何工作。在获得入住证书之前让业余爱好者从事这项工作几乎是不可能的。即使项目移交,业余建造者也需要指导,以便他们的工作符合规范和其他建筑标准。

与建筑检查员合作
在确定已完成的工作可以接受后,当地建筑检查员将颁发入住证书或 CO。此许可证可以颁发给整个建筑或在空间完成和检查后逐个单元颁发。显然,检查员并不急于无休止地来到该物业,因此他们有时会拒绝为个别单位签发 CO。

建筑检查员可能会在施工过程中发生变化(和增加)。新人可能不理解前任检查员批准的代码解释。在与检查员会面时做好充分准备并指定一名专人(通常是规范顾问)来回答问题并回应建筑物、电气、电梯和消防检查员的要求,这一点很重要。

建筑设计技巧

尽可能多地使用现有建筑:通过使用马萨诸塞州建筑规范中与现有建筑物相关的第 34 章,您可以协商重新使用安全但可能不符合现行法规的元素,例如楼梯、防火墙和结构元素。这种方法是绿色的。重复使用现有材料而不是购买新材料对我们的环境的危害要小得多。

简化计划:尽量减少非生产性的公共走廊,使流通空间也具有社交或画廊空间的功能。

不要为你的艺术家市场过度建设:在您计划举办艺术家市场等公共节目的工作区项目中,在代码允许的情况下使用性别中立的浴室。

把事情排除在外:居民和工作室用户可以添加最终的灯具和电器。如果可能,让较大的单位可以使用第二个管道竖井,以便居住者可以根据需要安装更多管道。

尽可能购买现成的:像宜家这样的折扣家具店提供廉价的现成厨房和壁橱。也在 Facebook 上搜索 craigslist 和您当地的不买东西组。

使用合适的工作室地板:聚氨酯胶合板、普通松木板或素混凝土的成品层都可以很好地工作。粗糙的现有木地板在工作室地板上很受欢迎,可以隐藏溢出物!

卧室可以铺地毯:卧室中的全幅地毯是一种降低噪音的廉价方法。它的成本远低于成品木材或混凝土浇头。

避免使用单元内洗衣设备:洗衣机/干衣机需要昂贵的公用设施并占用宝贵的空间。由于设备效率低下和使用模式,单元内洗衣房比集体洗衣房消耗更多能源。

在小型项目中省略中央 AC:设计用于交叉通风和穿墙或窗式空调。这种方法省钱。

提前计划排气:设计窗户组件,以便在不进行大量改装的情况下轻松(或至少可能)安装排气扇。或者,对于工作室中的排气设备,请考虑预先安装袖子。

让工程元素成为“装饰品”: 花时间协调管道、管道、导管和结构元素的外观。这样做可以使这些元素更有尊严,并减少对昂贵的石膏板拱腹、悬挂式天花板和追逐的需求。如果您的输入在此过程中足够早地到达,安装人员通常不会收取额外的费用来在您想要的地方运行机械。

不要粉刷墙壁:有时在某些市场中,未上漆的贴面石膏的成本与已上漆的干式墙一样多或更少。如果他们愿意,住户可以粉刷他们的单元的灰泥。

聘请专业的电梯顾问:顾问可以建议您如何尽可能高效且廉价地使现有电梯进行编码。专业顾问可以审查电梯车间图纸和技术质量规范,并根据您的预算为您提供建议,而安装人员和当地检查员可能不会。

现场工作提示

尽量减少外部照明:在设计场地照明时考虑背景光,避免不必要的灯具和用电。

尽量减少停车要求:与规划部门合作,将停车位保持在最低限度。查看场外停车、减少交通可用性、Zipcars 等。

避免沥青路面:如果安装车道或停车场,请使用砾石。它减少了流失,消除了剥离的需要,而且看起来很棒。

看看市政府会为你做什么: 市政府可能 修建人行道或植树。询问您当地的建筑部门永远不会有什么坏处。

让居住者做一些美化:将项目预算限制在大型植物、人行道、排水系统、铺路、照明等方面。大多数生活/工作建筑都有热心的园丁。

承包商和设计专业人员

尽可能投标建筑行业:与一个供应商或分包商谈判很少能获得最优惠的价格。

调查好得令人难以置信的价格:令人难以置信的便宜价格通常表明工艺或延迟令人无法接受。绝望的投标者可能离破产仅一步之遥。

避免成为学习体验:很少有人第一次就做对了。使用团队成员或朋友的经验来开发最有效的项目。对于您雇用的任何专业人士(承包商、建筑师、律师、管道工等)来说,经验都应该是一个必不可少的标准。

将玩家与预算相匹配:不要雇用认为您的项目低于他们标准的建筑师或承包商。让一家粗糙的公司上台比让一家奢侈品公司下台更容易。

考虑设计-建造系统:一个好的原理图和大纲规格通常是暖通空调、管道和电气承包商在小型项目中所需要的。分包商根据您的规格进行最终设计。设计-建造方法可以节省工程成本,并导致更严格的投标和更少的变更订单。

坚持快速建设:延迟会增加一般情况,使您花费更多的银行/贷款利息,并且可能会失去预售。

最大限度地降低冬季取暖成本:建筑工地的临时取暖对业主来说很昂贵,几乎总是由业主承担这笔费用。如果您必须在冬季施工期间开暖气,请检查房屋以确保窗户已关闭,最大的空气泄漏已停止,并且仅在绝对必要时使用暖气。

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